8 dicas práticas para vender um imóvel de forma rápida e segura

Por: Afonso Bazolli
Em: Vendas
Fonte: Creditas

Documentação, reparos e técnicas de negociação: conheça estratégias que podem ajudar a vender seu imóvel mais rapidamente

Como vender um imóvel? Essa é a grande dúvida que surge quando alguém decide se desfazer de um bem. Seja para levantar dinheiro para quitar dívidas ou para investir em outra propriedade ou projeto, conseguir concluir a venda é um grande desafio.

A boa notícia é que, seguindo algumas orientações de especialistas da área, as chances de você fechar um bom negócio rapidamente aumentam de forma relevante.

8 dicas de como vender um imóvel rápido

O tempo médio para se vender uma casa ou apartamento no Brasil pode chegar a um ano e quatro meses, segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias.

Um dos  problemas em demorar muito para finalizar a venda de um imóvel é continuar arcando com gastos como IPTU e condomínio. Se o proprietário estiver endividado, esse tipo de custo fixo mensal pode acabar atrapalhando ainda mais a sua vida financeira.

Por isso, se você quer descobrir como vender um imóvel urgente, separamos oito dicas valiosas para te ajudar. Confira, a seguir:

1. Atualize os documentos e contas

De forma geral, o processo de compra e venda de um imóvel já não é tão simples. Por isso, é fundamental tentar facilitar a venda deixando todos os documentos e contas da propriedade em dia.

O primeiro passo é verificar se existem pendências financeiras, como taxas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ou se o imóvel está regularizado judicialmente. Isto é, sem disputas legais por herança ou penhora.

Muitas vezes, um imóvel que foi herdado leva anos para ficar com a documentação correta, caso o inventário (divisão dos bens) do proprietário original não tenha sido feito em vida.

Estar com os documentos do imóvel atualizados é um diferencial na hora da venda. Um imóvel livre e desimpedido, completamente regular e sem qualquer pendência é muito mais rápido de ser transferido para o novo dono.

Geralmente, os futuros proprietários têm certa urgência em pegar as chaves do novo bem e podem acabar excluindo da negociação um imóvel que possua qualquer tipo de pendência. Portanto, procure deixar tudo atualizado mesmo antes de colocar seu imóvel à venda.

2. Atenção com a limpeza e aparência do imóvel

Não há nada mais desagradável do que visitar um ambiente que você está cogitando comprar e encontrar um lugar sujo, bagunçado ou com mau cheiro. Por isso, quando um possível comprador for visitar seu imóvel, garanta que o local esteja limpo e com aspecto agradável.

Antecipe-se à visita e deixe tudo o mais limpo e organizado possível. Se o imóvel estiver desocupado há algum tempo, faça uma boa limpeza antes de receber os interessados.

Caso você ainda more na casa que quer vender, procure agendar a visita no horário em que os moradores estejam ausentes. É menos desconfortável para todos e evita a sensação de “invasão” a um espaço alheio.

Sempre abra todas as janelas e deixe as luzes ligadas. A ventilação e a incidência do sol são fundamentais para quem quer comprar um imóvel, já que evita mofo e umidade. Já as luzes acesas ajudam a valorizar os detalhes internos da casa.

3. Invista em pequenas reformas e melhorias

Um imóvel com a manutenção em dia tem mais chances de ser vendido rapidamente. Vale a pena investir em pequenas reformas e reparos para deixar o ambiente mais acolhedor e atrativo. Muitas vezes, uma pintura nas paredes com uma cor neutra já deixa o imóvel com um aspecto de novo.

Verifique também se existem problemas elétricos ou hidráulicos, observe a conservação de pisos e azulejos, as condições das esquadrias, maçanetas e móveis embutidos, se houver.

É importante lembrar que , em muitos casos, o investimento em reformas e pequenos reparos pode trazer o diferencial que o imóvel precisa para convencer o comprador.

Avalie a situação da propriedade e veja se há oportunidades de melhorias mais evidentes, fáceis de reparar e que gerem uma mudança significativa na aparência do ambiente. Em caso positivo, o dinheiro gasto na reforma será refletido em valorização do imóvel trará um retorno bastante satisfatório.

4. Esteja aberto a negociações

Ser irredutível na hora de negociar a venda do seu imóvel pode atrasar a conclusão do negócio. Tenha em mente que todo comprador sempre irá negociar. Raramente o preço anunciado será o final.

Então, uma estratégia é ter uma margem para sua negociação, definindo qual o valor mínimo pelo qual você está disposto a repassar seu imóvel e qual o valor máximo. Isso é muito importante.

Entender as necessidades e a situação do comprador também poderá contribuir na hora de encontrar o melhor caminho para a venda.  Com conversa e franqueza, é possível encontrar um denominador comum e fazer uma negociação que seja boa para o vendedor e para o comprador.

5. Aposte em um anúncio interessante

Saber como vender um imóvel na hora de escrever o anúncio é essencial. Ele é o cartão de visita. É por meio das informações que estiverem redigidas no anúncio que os interessados agendarão a primeira visita.

Procure detalhar todas as características do imóvel: metragem, quantidade de banheiros e cômodos, existência de áreas externas e de lazer, valor do condomínio e do IPTU em caso de apartamento, se existem armários embutidos, o tipo de acabamento (porcelanato, piso de madeira), marca de louças dos banheiros e metais. Quanto mais detalhado for o anúncio, mais interessante será para o comprador.

Dessa forma você também economiza tempo, pois dificilmente vai atrair pessoas que não se interessam, de fato, pelas características que a sua propriedade oferece.

Outra estratégia interessante é enfatizar a localização, a segurança e algumas informações sobre o entorno do bairro, mencionando os pontos de referência mais interessantes. Além disso, deixe bem visível e corretos os dados para o agendamento da visita.

6. Capriche nas fotografias de todos os ambientes

Anúncio sem foto não leva a lugar nenhum. Anúncio com uma ou poucas fotos também tem poucas chances de ser bem-sucedido.

Publicações com fotos boas, de todos os ambientes e com variedade de ângulo, é, portanto, essencial para quem quer vender um imóvel rápido.

Outro diferencial é incluir imagens da região onde o imóvel está alocado e até mesmo fotografar o mapa, marcando o local exato da propriedade. Isso ajuda o futuro comprador a conhecer não só a casa, como também saber a localização e até mesmo ter ideia de como é o bairro.

Outra dica importante para quem quer descobrir como vender um imóvel é sempre fazer fotos com o local vazio. Para o possível comprador, pode ser muito interessante conseguir imaginar a casa totalmente vazia e em quais posições ele pode organizar os seus móveis, por exemplo.

Afinal, mobília e decoração é totalmente pessoal e pode interferir na visão que o futuro comprador terá do imóvel.

Dessa forma, sempre que você adquirir um imóvel novo ou fizer uma reforma, fotografe os ambientes livres, já pensando no longo prazo. Um dia, caso você decida vender aquele bem, terá um material rico para apresentar ao comprador.

 7. Busque ajuda de imobiliárias

Por mais que a internet ofereça um universo de possibilidades, você pode também apostar no ambiente “offline” para aumentar as chances de vender seu imóvel mais rapidamente.

Profissionais e empresas especializadas muitas vezes possuem clientes antigos, que procuram oportunidades locais e não gostam de utilizar a internet. Além disso, as imobiliárias também hospedam sites próprios nos quais anunciam os imóveis, então atinge os dois públicos de qualquer forma.

Outro ponto interessante de contar com o auxílio de um corretor de imóveis é que ele pode ter uma maior proximidade com você, assim como os outros clientes, para enxergar possíveis perfis e indicar especificamente seu imóvel para determinado comprador.

8. Não minta

Uma pessoa que está buscando um imóvel para comprar muitas vezes está realizando o grande sonho da sua vida. Possivelmente essa pessoa trabalhou muitos anos para conseguir fechar essa compra. Em hipótese alguma você deve mentir ou omitir qualquer informação sobre o seu bem.

Seja honesto e claro, responda todas as perguntas com sinceridade e entenda que comprar um imóvel é algo muito importante para algumas pessoas. Além de ser empático, você evita problemas judiciais no futuro.

Documentos para venda de imóvel

Teve sucesso na visita? Conseguiu chegar a um acordo com o comprador para vender seu imóvel? Agora, é a hora de reunir uma série de documentos do comprador, do vendedor e também do imóvel.

Essa é a parte burocrática de como vender um imóvel. Se as duas partes tiverem cônjuges, é necessário também coletar os documentos dos parceiros (as).

Confira a lista abaixo:

1. Documentos do vendedor

documentos de identidade;

CPF (do vendedor e do cônjuge);

certidão de nascimento ou de casamento, se o vendedor for casado;

certidão de distribuidor civil;

certidão de feitos da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho;

certidão negativa do ofício de interdição e tutelas.

2. Documentos do imóvel

É preciso olhar com muito cuidado os documentos do imóvel para verificar se não existem dívidas ou processos atrelados a ele. São necessários:

cópia autenticada da escritura definitiva do imóvel em nome dos vendedores, que deve estar registrada no Cartório de Imóveis;

certidão negativa vintenária de ônus reais, que descreve a situação de um imóvel nos últimos 20 anos;

registro de ações reipersecutórias e alienações, que informa se a propriedade já foi negociada ilegalmente e pode ser obtido no Cartório de Registro de Imóveis;

planta do imóvel, que deve ser aprovada pela prefeitura ou assinada por engenheiro arquiteto;

cópia autenticada do IPTU do ano e parcelas pagas;

certidão negativa de impostos e de débitos condominiais, caso o imóvel seja um apartamento;

averbação da construção, que é entregue pelo Cartório de Registro de Imóveis.

3. Contrato de compra e venda de imóvel

Com todos os documentos separados, já é possível elaborar o contrato de compra e venda do bem. Trata-se de um documento que registra o acordo firmado entre as duas partes.

Na internet, é possível encontrar diversos modelos e orientações de como fazer um contrato de compra e venda de imóvel, mas o mais indicado é buscar apoio de um advogado especializado para prepará-lo. Lembre-se de que o documento estabelece as condições para uma negociação que envolve um alto investimento, e por isso deve ser elaborado com muito cuidado.

Principais dúvidas na hora de vender um imóvel

Quando se trata de vender um imóvel, algumas dúvidas são bastante comuns. Separamos algumas delas:

Como vender um imóvel financiado?

É recorrente a venda de imóvel financiado. Inclusive, o comprador pode também financiar este imóvel. Para isso, o banco que fará o novo financiamento primeiramente quita a dívida com a outra instituição financeira em uma a operação que se chama “interveniente quitante”.

Como calcular o lucro imobiliário na venda de um imóvel?

Para calcular corretamente o ganho de capital sobre a venda de um imóvel, é necessário aplicar a alíquota de 15% sobre o lucro obtido na negociação. Por exemplo: se você obteve 300 000 reais de ganho capital na venda de um apartamento, você deverá pagar 45 000 reais de Imposto de Renda.

Não é interessante tentar descobrir formas de como fugir do Imposto de Renda ao vender um imóvel. O correto é cumprir com as obrigações necessárias.

É possível vender um imóvel com usufruto?

Por definição, usufruto é o direito conferido a alguém, durante certo tempo, de usar um bem de outra pessoa. Se você quiser vender um imóvel com usufruto, é necessário estabelecer em contrato a indicação em nome de quem será lavrada a escritura e instituir usufruto em nome de terceiro. É indicado procurar um advogado para auxiliar nesse processo.

Como declarar a venda de um imóvel?

Quem vende um imóvel precisa atualizar a ficha de Bens e Direitos na declaração de imposto de renda do ano seguinte, detalhando a venda no campo de “Discriminação”, incluindo o nome e o CPF do comprador, o valor e a data da operação.

Como avaliar um imóvel para venda?

Normalmente, quem avalia o valor dos imóveis são os corretores credenciados pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. Se quiser saber quanto vale seu bem, é possível entrar em contato com uma imobiliária. O serviço de avaliação costuma não ser cobrado, caso você já deixe o imóvel anunciado na corretora.

Quando o comprador financia por meio de um banco a aquisição de um imóvel, a própria instituição envia avaliadores que definem o preço do bem. Essa informação é determinante para a liberação do dinheiro emprestado.

Outro caminho é descobrir o preço médio do metro quadrado da região onde o imóvel está situado e fazer a conta. Por exemplo, se o metro quadrado dos imóveis naquele bairro custa 3 000 reais e sua casa tem 80 metros quadrados, basta fazer a multiplicação:  3 x 80. O seu bem, então, vale 240 000 reais.

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