Falta de pagamento compromete manutenção, trava melhorias e pode desvalorizar imóveis; ferramenta de IA tem ajudado síndicos e administradores com dúvidas jurídicas e financeiras

O orçamento das famílias brasileiras está apertado, e o alto nível de endividamento da população chegou aos condomínios. A inadimplência condominial atingiu 11,95% no primeiro trimestre de 2025, o maior índice desde 2022, segundo dados da plataforma de gestão condominial uCondo. E a expectativa do setor é que o cenário se intensifique.

“Quando as pessoas param de pagar as taxas condominiais é porque provavelmente já deixaram de arcar com outras contas. É um sinal de alerta, assim como deixar de pagar aluguel ou o financiamento imobiliário”, comenta Léo Mack, cofundador da uCondo. “Estamos sofrendo com altas taxas de juros, o que impacta diretamente o bolso dos brasileiros”, analisa.

O aumento da inadimplência acompanha o avanço do preço da taxa de condomínio. O levantamento mostra que a média nacional passou de R$ 501, no último semestre de 2024, para R$ 516 neste ano.

Outro estudo recente, desta vez realizado pelo Grupo Superlógica, confirma a tendência. De acordo com dados da plataforma de gestão condominial, a inadimplência atingiu 6,80% em setembro, a segunda maior média do ano.

Embora os índices variem conforme a base de dados, ambos apontam tendência de alta.

“A parcela do carro, o financiamento imobiliário e a dívida do cartão de crédito estão mais caros. O aumento da inflação e da taxa de juros reduzem o poder de compra da população e aumentam a inadimplência”, sugere João Baroni, diretor de crédito do Grupo Superlógica.

Ele afirma que as famílias que arcam com os condomínios mais baratos, presumivelmente abrigados por pessoas mais pobres, tendem a atrasar mais o pagamento.

De fato, os números estão conectados à realidade do setor. Segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), 79,5% das famílias disseram ter algum compromisso financeiro pendente, como prestações, financiamentos ou faturas.

Destes, 30,5% disseram estar com as dívidas atrasadas e 13,2% não têm condições de pagar as parcelas — também o maior índice da série histórica.

O risco de atrasar reformas e manutenção por falta de pagamento gera receio entre os síndicos e criou um mercado promissor para empresas, que começaram a desenvolver produtos e soluções para ajudar os condomínios brasileiros.

Fundo imobiliário e garantia de crédito

O Grupo Superlógica anunciou, em 2025, a captação de R$ 75 milhões em um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) para financiar o Inadimplência Zero, um produto de garantia financeira voltado às administradoras de condomínios que são clientes da empresa.

O contrato assegura o pagamento da taxa de condomínio em dia de todos os moradores, ainda que eles atrasem ou deixem de pagar. Em troca, a companhia recebe de 1% a 10% do boleto mensal. O valor varia de acordo com o risco de pagamento do edifício.

Caso o morador atrase, a Superlógica se encarrega da cobrança. Se ele, de fato, não quitar a dívida, a empresa entra com um processo judicial que, se for às últimas instâncias, pode resultar na perda do imóvel.

Desde o início da operação, a Superlógica já garantiu R$ 3,1 bilhões a 2,1 mil condomínios. Só no último mês, a companhia ultrapassou mais de R$ 100 milhões garantidos. “O Brasil tem bastante instabilidade econômica, o que faz com que muitas pessoas enfrentem a inadimplência e busquem este tipo de segurança”, justifica Baroni.

Também com base no risco dos inquilinos que a LLZ Garantidora projeta um crescimento de 35% este ano. A empresa fundada há 12 anos em Belo Horizonte tem 2.700 clientes e pretende encerrar o ano com R$ 2,6 bilhões garantidos.

“É uma garantia de previsibilidade aos condomínios, mesmo em ciclos de baixa”, diz Zener Costa, CEO da empresa.

A LLZ Garantidora cobra uma taxa que varia de 1,85% a 20% da taxa de condomínio, além dos juros e multas dos condôminos atrasados. “Quando tem inadimplência, os pagadores pontuais são penalizados porque precisam pagar um valor maior na taxa condominial, além de causar problemas”, diz.

“O condomínio é uma empresa que não gera lucros. É um CNPJ para fazer um rateamento de despesas, manutenção do prédio e fundo de reserva. A falta de dinheiro em caixa provoca dificuldade para pagar a conta de água, atrasa reformas, prejudica a manutenção do elevador e até a desvalorização do imóvel”, argumenta o executivo.

Outras soluções contra a inadimplência

A garantia condominial, porém, não é a única ferramenta do mercado para lidar com os condôminos inadimplentes. O consenso do segmento é que uma gestão eficiente é primordial para evitar que os condomínios sofram o impacto da inadimplência.

“O número de condomínios lançados no Brasil está crescendo ano a ano, mas essa gestão ainda é muito amadora”, diz Mack, da uCondo.

A empresa disponibiliza uma plataforma que simplifica a rotina de pagamentos, o controle financeiro e a gestão dos condomínios.

Fundada em 2015, a companhia atende mais de 6 mil clientes e desenvolveu um assistente IA generativa que ajuda os síndicos e administradores a tirarem dúvidas jurídicas e financeiras sobre os condomínios. “Um condomínio equilibrado financeiramente é resultado de uma gestão transparente e de moradores bem informados”, conclui.

E não é só o condomínio que sofre com a inadimplência. O próprio morador está em risco ao não pagar essa taxa, pois é possível que o imóvel vá a leilão por conta da inadimplência. Isso acontece porque a dívida do condomínio está associada ao imóvel, e não à pessoa que o ocupa.

Não à toa, a inadimplência do consumidor fez o número de imóveis em leilões quintuplicar em dois anos.

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