Quando o modelo foi desenhado, a expectativa era de que a Selic chegaria a patamares próximos a 12% no fim deste ano

Bancos que atuam com financiamento imobiliário negociam com o Banco Central (BC) uma calibragem nas regras do novo modelo de crédito imobiliário, especialmente no limite de 12% ao ano para os financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O modelo, que prevê o menor uso da poupança e o aumento da participação de instrumentos do mercado de capitais no imobiliário, foi lançado pelo governo no ano passado e está sendo adotado gradualmente, com entrada plena em vigor em janeiro de 2027.

Até lá, a expectativa de executivos é que haja uma revisão nos termos, já que as regras foram desenhadas quando a previsão era de corte acelerado da Selic. Com a taxa básica de juros hoje em 14%, oferecer crédito a 12% seria difícil, sobretudo em um contexto em que os bancos devem usar cada vez mais recursos fora da poupança.

“As taxas não arrefeceram da forma como a gente queria, e é uma questão que estamos levando para o regulador”, disse o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque.

Quando o modelo estiver plenamente implementado, se uma instituição captar no mercado R$ 1 milhão e direcionar esse montante para financiamento imobiliário, poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem custo mais baixo, para aplicações livres por um período pré determinado, que deve ser de seis a sete anos. Só que, para isso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser feitos pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que têm juros limitados a 12% ao ano.

“A existência de um teto de juros, quando tem um cenário macroeconômico de elevadas taxas de juros, pode ser uma restrição”, disse Paulo Duailibi, diretor de negócios imobiliários do Santander.

Michel Cury, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), vê espaço para discussões com o BC sobre o tema. Em evento da Abecip, ele afirmou que a construção das regras foi feita com competência técnica, diálogo aberto e “coragem regulatória”, mas que hoje o cenário é diferente.

“Quando os vértices da taxa pré sobem, a captação fica mais cara. Como essas fontes de financiamento ganharam peso, essa pressão chega mais rapidamente ao custo final do financiamento”, afirmou. “Não é um defeito do desenho, é uma característica dele.”

Para ele, a diversificação [de fontes de funding] trouxe resiliência, mas também maior sensibilidade ao mercado.

Gilneu Vivan, diretor de regulação do BC, admitiu que a obrigação de alocação de 80% dos recursos em operações que atendam às condições do SFH é um desafio e sinalizou possíveis ajustes. “Assim como em qualquer ação regulatória, o novo modelo está em permanente reavaliação, não só quanto aos efeitos produzidos no período de testes, mas sobre toda a sua vigência, com a atuação do Banco Central atento para eventuais ajustes, buscando garantir a estabilidade e eficiência do mercado e o melhor interesse público”, disse.

Outro ponto de atenção, para Vivan, é a forma de indexação dos contratos. “Com funding em letras e mercado de capitais, a questão que se coloca é qual será o indexador dos contratos. Por um lado, as instituições desejam indexador que permita uma gestão de risco eficiente. Por outro, o tomador do crédito busca um contrato onde o indexador seja previsível.”

Entre as opções, está continuar com a TR, já que o cálculo da TR foi ajustado, tendo hoje uma correlação mais clara com a Selic, o que permitiria uma estrutura de hedge mais fácil. O problema, segundo Vivan, está em desenvolver o mercado de hedge. Outra opção seria usar o IPCA. “Neste caso existe uma insegurança muito grande por parte do tomador em qual seria o comportamento da prestação.”

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