Efeitos de novo modelo de ‘funding’ e expectativa de cortes na taxa Selic sustentam estimativas após expansão de 3% no ano passado

O volume de financiamento imobiliário deve crescer 16% em 2026, após um avanço de 3% em 2025, segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A projeção é sustentada principalmente pela expectativa de queda da Selic no segundo semestre deste ano.

A estimativa é que as concessões com recursos da poupança (SBPE) avancem 15%, alcançando R$ 180 bilhões. Já os financiamentos com recursos do FGTS, destinados à habitação social, devem crescer 5%, para R$ 145 bilhões. Os recursos livres, que somaram R$ 31 bilhões em 2025, devem registrar expansão de 66% neste ano, segundo a entidade.

O desempenho do mercado também deve refletir os efeitos do novo modelo de financiamento imobiliário, anunciado pelo governo em outubro. A liberação do compulsório dos bancos, uma das principais mudanças, já começou a ter impacto nas taxas cobradas dos clientes pessoa física, afirmou a presidente da Abecip, Priscilla Ciolli.

“A liberação do compulsório injetou R$ 38 bilhões e ajudou a movimentar esse mercado”, disse após a divulgação dos dados. “Houve um movimento dos bancos no fim do ano de redução dos juros em função desse aporte.”

A continuidade desse movimento, contudo, dependerá de fatores como o corte da taxa Selic em 2026, ponderou Ciolli. “A redução de taxas está muito atrelada à liberação do compulsório, mas esse efeito tem prazo. Essa é a grande preocupação, porque ao longo deste ano vamos continuar produzindo volumes elevados. Quando esse recurso se esgotar, precisaremos estar em um outro cenário de Selic para manter essas taxas.”

O novo modelo prevê uma transição para menor dependência de funding subsidiado e maior uso de fontes de mercado. Para que essa migração para recursos livres seja viável, a redução da taxa de juros de mercado é fundamental, destacou Ciolli. “Caso contrário, não conseguiremos operar com taxas abaixo de 12%.”

As mudanças alteraram a forma de utilização da poupança pelos bancos no financiamento habitacional. Pelas regras vigentes até outubro de 2025, 65% dos recursos do SBPE eram obrigatoriamente destinados ao crédito imobiliário, 20% ficavam retidos no Banco Central como compulsório e 15% tinham uso livre.

Com o novo modelo, o compulsório caiu para 15% em 2025 e será reduzido gradualmente até zerar ao longo de uma década.

Quando o modelo estiver plenamente implementado, a partir de 2027, uma instituição que captar R$ 1 milhão no mercado e destinar integralmente esse valor ao financiamento imobiliário poderá utilizar montante equivalente captado na poupança — de custo mais baixo — para aplicações livres por um período determinado, estimado entre seis anos e sete anos. Para isso, porém, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que limitam os juros a 12% ao ano.

Em 2025, o volume total de concessões de financiamento imobiliário somou R$ 324 bilhões, com crescimento de 3%. O resultado superou as expectativas iniciais, que indicavam retração por causa do nível elevado da Selic. “É importante reforçar o quanto esse mercado é resiliente e como encontra caminhos e alternativas para crescer”, afirmou Ciolli. No ano passado, o financiamento com recursos da poupança recuou 13% — menos do que a queda de 17% projetada anteriormente. Já os financiamentos com recursos do FGTS cresceram 9%. As operações com recursos livres, que incluem, por exemplo, recursos das tesourarias dos bancos, avançaram 246%, totalizando R$ 31 bilhões.

No segmento de pessoas jurídicas, “o mercado encontrou alternativas que não envolvem o subsídio da poupança”, disse Ciolli. O uso de recursos de tesouraria e outras fontes livres permitiu expansão mesmo diante da retração da caderneta.

No funding total, a participação da poupança caiu de 32% em 2024 para 29% em 2025. “Ela ainda é muito necessária, mas representa bem menos do que em anos anteriores”, afirmou. Considerando o saldo e a captação líquida, o volume da poupança recuou 0,9% em 2025, para R$ 766 bilhões.

Em contrapartida, as letras de crédito imobiliário (LCI) ampliaram participação no funding, passando de 17% para 19%. Após mudanças regulatórias — como a ampliação do prazo mínimo de resgate para 12 meses, em fevereiro de 2024 —, houve forte queda na captação, mas ajustes posteriores impulsionaram os volumes ao longo de 2025.

“É uma discussão constante com o governo e com o Banco Central para manter esse instrumento atrelado ao crédito imobiliário e viabilizar taxas mais baixas”, reforçou Ciolli.

Os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) responderam por 10% do funding, contra 9% no ano anterior. As letras imobiliárias garantidas (LIG) perderam participação, de 5% para 4%, enquanto os fundos de investimento imobiliário se mantiveram estáveis, com fatia de 11%.

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