A natureza das verbas locatícias em shopping center dita a sua comprovação. Como aluguéis são valores prefixados e encargos derivam de orçamentos prévios, sem despesa já efetivada pelo locador, o juízo não pode exigir que o credor apresente recibos de pagamento dessas despesas para atestar a liquidez da dívida.

Com base nesse entendimento, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal acolheu embargos de declaração e autorizou o prosseguimento de uma execução de título extrajudicial contra o locatário de um espaço comercial em um shopping center.

A administração do shopping ajuizou uma ação de execução contra uma escola profissionalizante, buscando o recebimento de uma dívida superior a R$ 999 mil. O montante exigido na ação abrange aluguéis atrasados, multa rescisória, encargos comuns, ar-condicionado, energia elétrica e IPTU.

Em primeira instância, o juízo determinou a emenda da petição inicial, exigindo a apresentação de comprovantes de pagamento das despesas por parte do locador. Como a administradora do shopping center apresentou atas de assembleias e boletos no lugar de recibos individualizados, o magistrado indeferiu a inicial e extinguiu o processo sem resolução de mérito, argumentando que a ordem judicial não foi cumprida de forma satisfatória.

Inicialmente o TJ-DF manteve a extinção da ação. Diante disso, os credores opuseram embargos de declaração argumentando omissão do colegiado, já que a natureza jurídica das verbas cobradas impossibilitava a apresentação de comprovantes de despesas individuais.

O shopping pediu o prosseguimento da demanda em homenagem ao princípio da primazia da resolução de mérito. Essa premissa, prevista nos artigos 4º e 6º Código de Processo Civil, estabelece que o processo deve buscar prioritariamente uma decisão definitiva sobre o conflito, evitando extinções por questões formais sempre que possível.

Natureza das verbas

O desembargador Alfeu Machado, relator do caso, reconheceu o equívoco da decisão anterior. Ele explicou que o contrato de shopping center, regido pelo artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), divide as cobranças em contraprestações diretas (aluguel e multa) e no rateio de despesas (encargos comuns).

Os aluguéis e a multa rescisória são valores fixados objetivamente no contrato firmado. Portanto, a exigência de um comprovante de pagamento pelo locador para atestar a liquidez dessas rubricas não tem qualquer fundamento legal.

Quanto aos encargos comuns e ao ar-condicionado, o desembargador apontou que eles são cobrados com base em um orçamento global aprovado em assembleia, sendo rateados entre os lojistas de forma antecipada.

“Nessa sistemática, exigir do locador o ‘comprovante de pagamento’ das despesas individuais que compõem os encargos comuns é, do ponto de vista lógico-jurídico, uma impossibilidade”, observou.

Honorários

O magistrado também reconheceu a validade da cláusula que fixou os honorários advocatícios contratuais em 20%, admitindo a sua cumulação com os honorários de sucumbência. Ele destacou que, por se tratar de um contrato empresarial assinado entre partes em igualdade de condições, prevalece o princípio da autonomia da vontade, em linha com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

“A cláusula contratual que prevê os honorários de 20% não ficou ao arbítrio do locador: o montante foi objetivamente fixado em percentual sobre o valor total do débito, o que afasta qualquer alegação de abusividade”, destacou.

Por fim, o colegiado considerou que, mesmo se houvesse falha documental em alguma rubrica específica da cobrança, o juízo de origem deveria ter prosseguido com a execução para as partes incontroversas, em respeito ao princípio da primazia do julgamento de mérito. Com isso, a 6ª Turma Cível determinou, por unanimidade, o retorno dos autos à primeira instância e a regular citação dos devedores para responderem à demanda.

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