Banco fechou aluguel das duas torres Esther Towers, da Eztec, por pelo menos dez anos

A locação das duas torres do empreendimento corporativo Esther Towers, da Eztec, para o Itaú Unibanco, anunciada na noite da quinta-feira (17), é uma das maiores transações do tipo já feitas no país, segundo Felipe Giuliano, diretor de locação da consultoria CBRE, que intermediou a operação para a Eztec e irá administrar o complexo. Também é um sinal de como a demanda por escritórios está aquecida em São Paulo. A consultoria Binswanger atuou na intermediação pelo Itaú.

De acordo com a Eztec, o contrato envolve 91,4 mil m2 de área bruta locável (ABL). Giuliano lembra que a maior locação especulativa até então ocorreu em 2013, quando o Banco do Brasil alugou 86,5 mil m2 no Green Towers, em Brasília. Em 2012, a Petrobras locou 95 mil m2 na torre Senado, no Rio de Janeiro, mas o projeto foi feito sob medida.

Já as torres da Eztec foram construídas sem um ocupante específico, a partir de 2019. A primeira torre recebeu o Habite-se, documento que autoriza a ocupação do edifício, em junho, e será entregue ainda em 2026, segundo a incorporadora. A segunda está em fase final de obras e, de acordo com a CBRE, deve receber o Habite-se em abril. A Eztec prevê entregá-la no fim de 2027.

O contrato de locação com o Itaú é de dez anos, prorrogáveis por mais cinco. A Eztec vai receber R$ 1,17 bilhão na primeira década, sem contar reajustes pelo IPCA, o que corresponde a um aluguel de R$ 106,67 por metro quadrado. No entanto, Giuliano afirma que o preço nominal da transação é maior: entre R$ 120 e R$ 125 por metro quadrado. Há uma diferença porque contratos desse tipo preveem alguns meses de carência e descontos.

O preço pedido na Chucri Zaidan, região do Esther Towers, vai de R$ 100 a R$ 130 por metro quadrado, de acordo com a CBRE. A taxa de vacância estava em 18,3% em agosto, mas deve cair para 14,6%. A consultoria Binswanger aponta que, sem a locação, a parcela de escritórios vagos na região subiria para 22% após a entrega do complexo.

“Tem uma tendência de subida de valor, não só nessa região, mas no restante da cidade, porque não tem produção para os próximos anos”, diz Giuliano. O diretor aponta que neste ano devem ser entregues cerca de 400 mil m2 de escritórios de alto padrão em São Paulo. Já para 2027 são esperados menos de 200 mil m2, já incluindo a segunda torre do Esther Towers, totalmente locada.

A consultoria informava regularmente a incorporadora sobre a situação do mercado paulistano de escritórios, para que o “timing” da construção casasse com uma possível retomada da ocupação, afetada pela pandemia. “Quando a pandemia acabou, primeiro as empresas pequenas voltaram ao escritório mais vezes na semana, depois as médias, as grandes e, por fim, as gigantes”, afirma Giuliano.

Hoje, são poucas as opções para os grandes ocupantes que desejam prédios de alto padrão. O diretor analisa que só o edifício Paseo Alto das Nações comporta mais de 20 mil m2 nessa categoria. O prédio, o mais alto da cidade, com 219 metros, recebeu o Habite-se em julho e será entregue em breve. A Bayer fechou neste mês a primeira locação do Paseo, de 15 mil m2, mas a torre tem quase 100 mil m2 de escritórios.

“Há uma tendência de subida de valor, porque não tem produção para os próximos anos”

— Felipe Giuliano

A CBRE quase fechou um aluguel de 10 mil m2 no Esther Towers, mas suspendeu a transação quando o Itaú demonstrou interesse pela locação completa, conta o diretor.

Do lado da Eztec, há prós e contras em alugar o complexo para um ocupante único. No lado negativo, o risco é maior, porque, se o banco sair, a vacância se torna total. Um ocupante único também dá menos espaço para negociar reajustes. Porém, Giuliano destaca que o Itaú não tem outras opções de prédios daquele porte na cidade, o que dificultaria uma saída. “O investimento que ele [Itaú] vai fazer é muito grande, demora bastante para depreciar isso, você não pode sair da noite para o dia”, acrescenta.

Em 2024, o banco fez a maior transação de escritórios do país em valor, ao comprar o prédio Faria Lima 3500, que já ocupava como sede do Itaú BBA, por R$ 1,5 bilhão. O edifício tem 25 mil m2 de área corporativa.

Uma compra futura do Esther Towers pelo banco é uma possibilidade, mas não há discussões no momento, diz Giuliano. Em relatório, analistas do BTG Pactual consideraram a transação positiva para a Eztec e sinalizaram que o maior potencial de valorização virá quando – e se – as torres forem vendidas. A avaliação estimada pelo banco para o complexo é de R$ 1,45 bilhão, “cerca de 40% do valor de mercado da Eztec”, descrevem.

O Itaú já ocupa mais de 235 mil m2 de escritórios em São Paulo, 210 mil deles concentrados no complexo que possui no Jabaquara, zona sul da capital. Procurado, o banco afirmou que o novo polo vai se somar às operações já existentes, e que estão previstas cerca de 9,6 mil posições de trabalho nas duas torres.

“A iniciativa integra o plano de investimentos em infraestrutura anunciado pelo Itaú, que prepara seus polos para a evolução gradual do modelo híbrido”, disse o banco, em nota. Ainda segundo a instituição, a escolha do Esther Towers “levou em conta critérios operacionais, de infraestrutura e de atendimento às necessidades futuras, com foco em ambientes que favoreçam a colaboração, a troca de conhecimento e a integração entre as equipes”.

O projeto Esther Towers é da Ez Inc, subsidiária da Eztec especializada em torres corporativas. Além do Esther, a empresa tem apenas, no momento, o edifício Air Brooklin Corporate, com 7,5 mil m2 de ABL, que estava com as obras 97% concluídas até março, na última divulgação pública.

Nos últimos anos, a Eztec optou por transferir alguns terrenos da Ez Inc para o segmento residencial, em momento de aquecimento desse mercado e de incerteza sobre a recuperação dos escritórios na capital paulista.

Em nota sobre a locação do Esther Towers, a Eztec afirmou que “a operação faz parte da avaliação contínua de alternativas estratégicas para seus ativos”.

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