A inadimplência no setor de incorporação imobiliária está chegando a níveis preocupantes. No fim do primeiro trimestre deste ano, algumas incorporadoras de capital aberto¹ registraram nível de inadimplência cerca de três vezes superior ao apresentado no início de 2012. Boa parte desse crescimento na inadimplência está relacionada à deterioração do cenário econômico.

Diante dessa realidade, apesar das garantias proporcionadas pela venda com alienação fiduciária, otimizar a geração de caixa por meio de uma eficiente gestão dos recebíveis é – ou deveria ser – uma das prioridades dos gestores nesse mercado.

O ciclo de maior investimento no setor, que começou entre 2006 e 2009, quando diversas incorporadoras abriram capital, sustentou o forte crescimento do volume de lançamentos nos anos que se seguiram. Naquele momento, mesmo absorvendo os impactos da crise financeira internacional, a economia doméstica apresentava condições favoráveis para a expansão dos projetos de incorporação, com aumento do emprego formal e da renda da população.

Nesse contexto de crescimento acelerado, muitas incorporadoras expandiram substancialmente a participação de terceiros na construção dos empreendimentos. Em alguns casos, a terceirização superou 75% dos lançamentos.

Com o passar do tempo, essa estratégia se mostrou frágil. Grande parte dos terceiros era composta de empresas que não possuíam capacidade nem experiência para lidar com a grande quantidade de obras, o que resultou em problemas operacionais e atrasos, cujo impacto nos custos foi astronômico.

Diversas empresas reconheceram estouros em seus orçamentos e perdas massivas em seus resultados. O cenário ainda favorável no ambiente de negócios permitiu, no entanto, que essas empresas voltassem ao mercado de capitais. Entre 2009 e 2011, as incorporadoras levantaram cerca de R$6,4 bilhões (“follow ons”), o que deu um fôlego mais do que desejado para suprir as necessidades de caixa de curto prazo.

A realidade atual, entretanto, é completamente diferente e não há mais espaço para deslizes estratégicos de similar magnitude. Com perspectivas econômicas consideravelmente desfavoráveis, decisões gerenciais, como a escolha de parceiros, podem ter implicações vitais.

Atualmente, o consumo doméstico sofre substancialmente com a desaceleração econômica, as restrições ao crédito e o aumento do desemprego; fatores esses com impacto direto sobre a inadimplência.

O sistema bancário restringe cada vez mais a oferta de crédito imobiliário (direcionado) em função, entre outros aspectos, de maior dificuldade na composição do funding imobiliário. Ao lado de fatores distintos, a recente elevação da taxa básica de juros (conforme apresentado no gráfico 1) tem contribuído consideravelmente para a redução do volume de recursos destinados à poupança. Tendo em vista a maior escassez de crédito habitacional, algumas incorporadoras já começam a expandir o financiamento direto aos clientes², aumentando a sua exposição ao risco de crédito.

Gráfico 1. Evolução mensal do saldo de poupança – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em bilhões de reais, comparada ao spread entre os rendimentos da Selic e da Poupança.

Fonte: Ipeadata e Banco Central do Brasil.

Adicionalmente, o crescente nível de desemprego e a contração no salário real têm diminuído a capacidade de pagamento das famílias. Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a taxa de desemprego chegou a 8,1% em maio deste ano, sendo o maior índice verificado na série iniciada em 2012.

Além disso, pesquisas recentes já apontam para uma diminuição substancial no rendimento médio do trabalhador. Esse contexto econômico reforça a importância da otimização da geração de caixa pelas empresas e representa um alerta em relação aos níveis de inadimplência que o setor imobiliário deve enfrentar nos próximos anos.

Conforme mencionado anteriormente, a inadimplência encontra-se no mais alto nível observado no passado recente. Ainda, a partir do levantamento realizado, observa-se que o saldo de recebíveis das incorporadoras analisadas – incluindo os recebíveis fora do balanço – ultrapassou R$45 bilhões, no fim de março deste ano.

Se a inadimplência média observada nas empresas que fornecem esta abertura em seus balanços for um bom indicador para o todo, conclui-se que o montante de recebíveis vencidos há mais de 90 dias pode estar, atualmente, na casa de R$1,5 bilhão. Ou seja, o potencial de ganhos (ou minimização de perdas) a ser obtido por meio da otimização da recuperação de créditos é considerável.

Notadamente, apesar do alto volume de clientes inadimplentes, as incorporadoras, em geral, provisionam valores inexpressivos para as perdas com devedores duvidosos em seus balanços. Como as operações de venda mais recentes são tipicamente garantidas por alienação fiduciária, a incorporadora tem a prerrogativa de reaver o imóvel no caso de inadimplência do consumidor, por meio do distrato. E, portanto, pode revender a referida unidade posteriormente.

Evidentemente, com preço e demanda dos imóveis em ascensão, esse mecanismo é eficaz na mitigação do risco de crédito ao minimizar perdas ou, em alguns casos, até gerar ganhos. O problema surge quando a demanda está retraída e a revenda ocorre a um preço inferior ao preço original.

Nesse caso, a incorporadora incorre em perda (ou ganho menor que o esperado) na revenda e em custos adicionais gerados com a recolocação da unidade no mercado, além do adiamento da entrada de caixa. E, diga-se de passagem – principalmente no caso das unidades em construção – se a revenda não for resguardada por um eficiente processo de concessão de crédito, o risco de novo distrato permanecerá alto.

Gráfico 2. Evolução da inadimplência no setor de incorporação de empreendimentos imobiliários – % de recebíveis vencidos há mais de 90 dias sobre o total de recebíveis.

Fonte: balanços financeiros publicados pelas empresas listadas na BMF&Bovespa (Even, Eztec, Helbor, Direcional, Rossi e PDG). Nota: para efeito desta análise: (1) foram considerados os recebíveis fora do balanço e (2) os dados reportados por Rossi e PDG não foram incluídos para evitar o impacto de reclassificações contábeis na série histórica.

Segundo Yosi Bekker, sócio-fundador da O2ci, consultoria de negócios focada em crédito e cobrança, “ocorre uma grande disparidade na maturidade da gestão de crédito e cobrança nas principais incorporadoras do país. Há incorporadoras com um modelo bem evoluído. Elas contam com estratégias segmentadas, praticam políticas bem definidas, exercem uma comunicação clara e oportuna com os devedores e se apoiam em um alto nível de automação e integração de sistemas. Por outro lado, existem incorporadoras de grande porte em um estágio muito incipiente de evolução na gestão da cobrança, apresentando grandes oportunidades de melhoria que deveriam ser exploradas no curto prazo. Vale lembrar que o último boletim Focus do Banco Central indica expectativa de recessão inclusive para 2016, sendo esta a primeira vez em um período de 85 anos que o Brasil vai sofrer por dois anos consecutivos”.

Nos setores de varejo, serviços financeiros e telecomunicações, por exemplo, observa-se um alto nível de sofisticação da gestão da cobrança, o que pode servir de referência para outros setores ligados ao consumo, como imobiliário, educação e convênios médicos.

Com base no histórico de projetos da O2ci, em diversos setores, a consultora Jessica Chen aponta que é possível alcançar resultados expressivos e de alto impacto em menos de três meses: “Recomendamos projetos faseados, com a implementação inicial de soluções rápidas e práticas (os famosos “quick-wins”), e uma segunda fase com implementações mais estruturais e maior nível de complexidade. Dependendo do nível de maturidade do cliente, é possível atingir uma melhora de 20% a 30% na recuperação de caixa”.

Apesar da relevância estratégica, a área de crédito e cobrança evidentemente não é a atividade fim das incorporadoras e o conhecimento e experiência in-house nem sempre são suficientes para atingir os resultados almejados. Assim, a contratação de profissionais especializados pode ser uma alternativa apropriada para otimizar a reestruturação dos processos de crédito e cobrança.

No Brasil, existem mais de 15 mil empresas que fornecem serviços de recuperação de crédito, com propostas de valor variadas. Portanto, a escolha do parceiro que melhor atende às necessidades da sua empresa está longe de ser uma questão trivial. Trata-se de uma decisão que deve ser tomada com cautela e que, certamente, terá implicações diretas e substanciais sobre o potencial de geração de valor nos próximos anos.

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